10) Como o pacote habitacional colabora para que as construtoras saiam da crise?

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Detalhes: 30/07/2009

O setor imobiliário residencial no Brasil esteve descapitalizado desde o fim do BNH (Banco Nacional de Habitação), em meados dos anos 1980, quando perdeu sua fonte de financiamento público. Nos últimos anos, contudo, graças a intervenções ativas do governo federal e à abertura de ações, ele foi sendo recapitalizado. Em um primeiro momento, a partir de 2003, houve ampliação da faixa de financiamento habitacional compulsório do FGTS e SBPE para o setor imobiliário, o que promoveu a ampliação dos prazos de financiamento e a redução nos juros. Associado a isso, desde 1997 já existe o instrumento da "alienação fiduciária", que facilita ao credor a tomada do imóvel no caso de inadimplência, ampliando as garantias para o setor privado. A partir de 2006, as principais empresas construtoras e incorporadoras abriram seu capital na Bolsa de Valores, capturando bilhões de reais em poucos meses. Ao que tudo indica, gastaram grande parte na aquisição de bancos de terra. As três maiores empresas somam hoje cerca de cinco bilhões de reais em terras. Com a abertura na Bolsa e a injeção de capital, as empresas tiveram que se expandir, tanto geograficamente quanto para faixas do mercado até então inexploradas. Isso significa uma ampliação do circuito imobiliário, antes concentrado, para outras cidades e a entrada das empresas no chamado "setor econômico" (de 6 a 12 salários mínimos de rendimento familiar).

Todos esses fatores somados produziram o boom imobiliário brasileiro a partir de 2007. O crescimento repentino com a capitalização e a ampliação do rendimento no setor foi, contudo, insustentável. Produziu-se em 2008 um pico de inflação na construção (12,2%, o dobro do índice geral), houve falta de determinados insumos e de mão-de-obra especializada, casos de má gestão em algumas empresas, redução de exigências em relação ao crédito e à qualidade dos produtos, produção acima da demanda e, por fim, uma oferta acima da capacidade do crédito.

A crise mundial, portanto, embora venha a agravar a situação, não está na origem dos limites para o crescimento do setor e dos problemas mencionados. As empresas do setor têm uma queda vertiginosa em suas ações (caíram para um décimo do valor de poucos meses antes). Na queda, e mesmo um pouco antes dela, há indícios de que investidores estrangeiros compraram ações das empresas e participaram na elaboração do pacote, como condição para reerguê-las. O pacote surge como salvação para o setor que estava entrando em crise profunda, por fatores internos e externos. No primeiro semestre de 2009, conforme apresentamos no Quadro 3, o setor da construção lidera disparado (58% acima do segundo colocado) a alta na Bolsa de Valores, impulsionado pelo anúncio do pacote habitacional, segundo afirmam diversos analistas. As empresas que mais se beneficiaram foram as voltadas ao mercado econômico (Tenda, MRV e Rodobens), que apenas nos dois meses após o anúncio do pacote tiveram ganhos especulativos de até 126% em suas ações na Bolsa, refletindo a expectativa de ganhos futuros. O despejo de subsídios públicos e semi-públicos deve colaborar não apenas para ativar o setor como para restituir o valor de troca de terrenos e de imóveis construídos e vacantes desde o ano passado. Novamente, o Estado estende sua rede de proteção para que a mercadoria não caia fora da circulação e possa dar o seu "salto mortal" da realização do valor.

Quadro 3 – O setor da construção lidera alta semestral na Bolsa de Valores

O gráfico abaixo revela a expectativa de ganhos futuros e que a alta das empresas de construção foi muito superior a dos demais setores, graças, sobretudo, ao anúncio do pacote habitacional.